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Immobilier physique, un investissement banalisé et pourtant risqué !


L'immobilier physique (acquisition réelle d'un bien immobilier) est l'un des investissements les plus courants et pourtant des plus risqués. En effet, tout le monde souhaite devenir propriétaire de sa résidence principale et d'une ou plusieurs résidences secondaires. Pour cela, il nous faut tous un jour investir dans l'immobilier physique. 

Quelles sont les raisons qui nous poussent à dire que ce type d'investissement est peut-être le plus risqué des investissements ? 

- Les différentes raisons :

1- Banalisation de l'acquisition immobilière : ne baissez pas votre garde !

La raison la plus flagrante est celle de la banalisation de ce type d'investissement. Devenir propriétaire pour se loger, éviter les aléas de la location et arrêter de payer des loyers sont souvent des raisons suffisantes pour acquérir un bien immobilier à tout prix. Alors que pour n'importe quel autre investissement, les ménages auraient un minimum de réflexes, concernant l'immobilier, ces derniers baissent leur garde et prennent des risques importants.

Attention danger ! L'acquisition immobilière reste un investissement et comporte des risques. Gardez vos réflexes en matière d'investissement. Méfiez vous des nombreuses idées reçues en matière d'immobilier.

- Voir notre article : Investir à bas coûts et non à tout prix

2- Importance des montants :

a- Votre flexibilité mise en péril :

Le risque principal de l'acquisition physique d'un bien immobilier est l'importance des montants mis en jeu. Lorsque que vous achetez un bien, vous vous engagez forçément sur des montants importants. Il peut s'agir d'un montant payé comptant et/ou d'un engagement financier sous forme d'emprunt. Par conséquent, les gains et les pertes futures de votre investissement seront plus élevés, d'autant plus si vous empruntez. 

b- Effet de levier lié au crédit : augmentation de la rentabilité et du risque

Etant donné que les montants sont importants, dans la plupart des cas, vous devez faire appel au crédit pour pouvoir acheter. Vous utilisez inconsciemment l'effet de levier. Beaucoup d'agents économiques surévaluent la rentabilité économique potentielle (rendement locatif et plus-values potentiels) vis à vis du coût total de l'acquisition. Par conséquent, si la rentabilité économique effective est moins élevée, l'effet de levier peut devenir rapidement négatif. 

- Voir notre article : Maîtrisez l'effet de levier

c- Investissement parfois illiquide : risque de liquidité

Vous ne vendez pas un bien immobilier comme un titre en bourse. En cas de baisse du marché, il vous sera plus difficile de vendre rapidement. Vous pouvez être contraint de prendre une perte plus importante que prévue si vous ne vendez pas tout de suite. 

d- Réinvestissement compliqué : vos points d'entrée sur ce marché sont limités

Comme tout investissement, vous pouvez être tenté d'investir progressivement pour lisser les risques de marché ou bien réinvestir après une baisse. Etant donné les montants investis lors de votre première acquisition, il vous sera bien difficile de racheter un bien ou de vous endetter à nouveau. En matière d'acquisition immobilière, vos points d'entrée sont limités à cause des montants importants. Vous devez donc les choisir minutieusement.

e- Contrainte de diversification : risque de concentration du patrimoine

Encore une fois, l'importance des montants fait porter un risque élevé de concentration du patrimoine pour le détenteur du bien. Plus la valeur du bien sera élevée moins il sera possible de mettre en place une diversification conglomérale. Par conséquent, on peut assister à une diversification concentrique subie et non choisie.

- Voir notre article : Les stratégies de diversification