Gérer son patrimoine        

Bulles spéculatives sur les actifs, savoir les éviter

1- Qu'est ce qu'une bulle ?

Il y a bulle sur un actif lorsque les deux valeurs économiques, à savoir valeur de marché (prix) et valeur intrinsèque (fondamentale) d'une même chose se décorrèlent sans justifications. Plus précisément, lorsque la valeur de marché se déconnecte trop fortement de la valeur intrinsèque et que les fondamentaux économiques ne justifient plus son prix.

* Attention : seules la valeur de marché et la valeur intrinsèque, toutes les deux des valeurs économiques, doivent être comparées. Concernant une bulle, les autres valeurs telles que la valeur comptable, la valeur fiscale...n'ont aucun intérêt !

* Rappel : la valeur intrinsèque est une valeur économique estimée à partir des fondamentaux économiques. La valeur de marché est une valeur économique basée sur une estimation de la valeur potentielle de transaction.

Si vous apprenez à éviter les bulles, vous avez fait la moitié du travail pour augmenter la valeur de votre patrimoine.

Retenez cette citation de Warren Buffet :

« Le prix est ce que vous payez. La valeur est ce que vous gagnez. »

Autrement dit, ne confondez pas le prix et la valeur d'un actif. Il faut considérer que la valeur intrinsèque d'un actif varie dans un intervalle donné (tunnel) dépendant des fondamentaux et des éléments structurels alors que la valeur de marché de cet actif est quant à elle en gravitation autour de ce tunnel et dépend des éléments conjoncturels. La valeur de marché peut donc dépasser à la hausse (période d'euphorie) ou à la baisse (période de panique) le tunnel.

a- Valeur de marché < Valeur intrinsèque potentiellement durable (sous-évaluation) : acheter

Il faut acheter lorsque la valeur de marché (prix) est inférieure ou égale à la valeur intrinsèque (valeur fondamentale) et que les anticipations de ces deux valeurs vont dans un sens contraire et creusent cet écart, autrement dit que la valeur de marché a une tendance baissière alors que la valeur intrinsèque a une tendance haussière.

* Attention : il peut arriver que la valeur de marché anticipe une baisse future de la valeur intrinsèque et donc se retrouve temporairement inférieure à la valeur intrinsèque, cette dernière devant rejoindre sous peu la valeur de marché. Dans ce cas, il ne s'agit pas d'une sous-évaluation mais d'un écart temporaire par anticipation.

b- Valeur de marché > Valeur intrinsèque potentiellement durable : conserver ou vendre

Si la valeur de marché (prix) est supérieure à la valeur intrinsèque (valeur fondamentale) et que les anticipations de ces deux valeurs vont dans un sens contraire et creusent cet écart, alors il y a risque de surévaluation ou même de bulle. Vous pouvez donc conserver ou vendre mais surtout pas acheter.

* Attention : il peut arriver que la valeur de marché anticipe une hausse future de la valeur intrinsèque et donc se retrouve temporairement supérieure à la valeur intrinsèque, cette dernière devant rejoindre sous peu la valeur de marché. Dans ce cas, il ne s'agit pas d'une surévaluation mais d'un écart temporaire par anticipation.

- Voir la courbe de J.Friggit sur les prix de l'immobilier en France

Schéma simplifié : gravitation de la valeur de marché (Vm) autour de la valeur intrinsèque (Vi)

2- Les différentes phases d'une bulle :

Le Dr. Jean-Paul Rodrigue (Université d'Hofstra) a modélisé une bulle en plusieurs phases.

3- Reconnaître une bulle :

Il est bien souvent difficile de déceler une bulle et encore plus de connaître le moment exact où elle se dégonflera ou bien éclatera. Cependant certains signes peuvent vous mettre sur la piste et vous éviter d'en être victime. 

a- Connaître la valeur fondamentale de l'actif : comparer la valeur intrinsèque et la valeur de marché

Intéressez-vous tout d'abord aux fondamentaux économiques qui déterminent la valeur de l'actif. Ainsi, il vous sera plus facile de comparer la valeur d'un actif sur une base fondamentale à sa valeur de marché et donc de voir s'il existe ou non une déconnexion entre les deux valeurs. Si la valeur de marché est trop élevée par rapport à la valeur fondamentale, mieux vaut rester à l'écart de cet actif et attendre que la bulle se dégonfle ou éclate avant d'entrer dans le marché. Si vous ne voyez aucune déconnexion, alors vous pouvez vous intéresser de plus près à cet actif.

Si la valeur de marché (prix) est affichée de manière claire et objective, la valeur intrinsèque est quant à elle à estimer subjectivement par chaque investisseur. La difficulté sera donc de déterminer le plus justement possible la valeur intrinsèque d'un actif pour la comparer à la valeur de marché. Pour cela, il convient de prendre des données relativement proches de l'économie réelle et non de marché. S'il s'agit d'une entreprise, vous pouvez prendre son bénéfice net, s'il s'agit d'un bien immobilier, vous pouvez prendre le loyer net ou la solvabilité des ménages, s'il s'agit d'une matière première, vous pouvez prendre son coût de production et ainsi de suite...

De nombreux investisseurs (gestionnaires value) utilisent le price earning ratio (PER). Il s'agit d'un ratio divisant la valeur de marché d'un actif par le bénéfice que procure ce dernier (rendement inversé). 

- Action : PER = cours de l'action/bénéfice net par action (BNPA)

- Bien immobilier : PER = prix d'acquisition/bénéfice net (loyer net de charges)

En général, si le PER est élevé, cela peut signifier que la valeur de marché de l'actif est trop élevée par rapport au bénéfice qu'il dégage. Inversement, si le PER est faible, cela peut signifier que la valeur de marché est proche du bénéfice qu'il dégage. Mais attention, beaucoup d'interprétations sont possibles sur les résultats du PER. Il faudra donc le recouper avec d'autres outils avant d'en tirer des conclusions.

Un PER peut être élevé également si le marché anticipe dans les cours une hausse future des bénéfices. De même, il peut être faible si le marché anticipe dans les cours une baisse future des bénéfices. Dans ces deux cas, il ne s'agit pas d'une surévaluation ou d'une sous-évaluation. Le marché intègre dans les cours les bénéfices potentiels.

* Attention : ne pas confondre le BNPA avec le dividende. Le bénéfice est tiré du compte de résultat de l'entreprise alors que le dividende est un revenu distribué aux actionnaires en pourcentage du bénéfice. Le PER se calcule à partir du bénéfice et non du dividende. Le rendement de l'action se calcule par contre à partir du dividende. Pour un bien immobilier réel, il n'y a pas de dividende mais uniquement un bénéfice (loyer net de charges). Le PER et le rendement se calculeront donc tous les deux à partir du bénéfice.

Pour le marché de l'immobilier, on peut également rapporter les prix aux revenus des ménages, au PIB du pays ou à l'indice du coût de la construction (ICC)...

- Voir notre article : Savoir analyser les cycles de l'immobilier

Les investisseurs utilisent aussi le Price to Book Ratio (PBR), il s'agit du rapport entre la valeur de marché des capitaux propres (capitalisation boursière, soit cours de l'action * nbr de titres) et leur valeur comptable (actif net comptable, actif net réévalué...).

* Attention : la fiabilité d'une valeur de marché (valeur boursière, valeur vénale...) dépend en grande partie du volume de transactions. Le nombre de transactions indique bien évidemment le niveau de liquidité du marché mais aussi si la valeur de marché correspondra bien à la valeur réelle au moment de la transaction . Ainsi, plus le volume de transactions sera élevé plus la valeur de marché sera fiable. A l'inverse, plus le volume de transactions sera faible, moins la valeur de marché sera fiable.

b- Signes psychologiques du marché :

Selon nous, les signaux les plus significatifs qui doivent vous mettre en garde sont : 

- Avant le pic : l'intérêt du grand public pour l'actif et la cupidité. Restez à l'écart !

-  Après le pic : la peur et la capitulation. Entrez dans le marché !

4- Savoir se positionner : 

Comme vous le savez, une bonne affaire ne se fait pas à la vente mais à l'achat. Acquérir des actifs en dehors des bulles et donc au plus bas est l'une des stratégies les plus rentables. D'une part parce que vous évitez de vous faire "plumer" en cas de retournement brutal mais d'autre part parce qu'il vous sera relativement aisé de revendre vos actifs à un prix plus élevé.

Les zones vertes (avant et après le pic) sont à privilégier pour acquérir des actifs.

Zones d'acquisition et de non-acquisition des actifs face au risque de bulle spéculative