Savoir analyser les cycles de l'immobilier (2009)
Il est absolument indispensable de connaître les cycles et l'histoire du marché dans lequel vous investissez. Cette règle est valable pour le marché immobilier. Il est bon de rappeler que l'immobilier est un marché comme un autre, qu'il varie en fonction de l'offre et de la demande, de la spéculation...
Aux seules exceptions que ses cycles sont beaucoup plus longs que pour d'autres marchés et que tout le monde a besoin d'un logement et donc d'investir un jour ou l'autre dans ce secteur.
On estime que la durée des cycles varie entre 6 et 10 ans.
Les études les plus approfondies en ce domaine sont celles de M. Friggit, économiste du secteur immobilier. C'est pourquoi nous nous appuierons sur son graphique très connu pour illustrer nos conseils.
En regardant le graphique ci-dessus, nous voyons bien que les prix de l'immobilier sont beaucoup trop surévalués par rapport aux revenus moyens des ménages.
Le graphique ci-dessus montre également que les prix des logements sont situés bien au dessus du coût de la construction.
La bulle est beaucoup plus importante que celle des années 90. Cette différence est due au fait que la bulle des années 90 a été créée essentiellement en région parisienne par les marchands de biens et promoteurs, les particuliers n'étant que faiblement concernés. A contrario, la bulle des années 2000, concerne tous les agents économiques et l'ensemble du pays (Paris et provinces), professionnels de l'immobilier, investisseurs et ménages.
Si nous analysons les cycles de l'immobilier, il est facile de voir qu'une baisse des prix est inévitable, mais nous ne savons pas exactement de combien de % et sur quelle durée. Il serait logique de voir les prix baisser de 20 à 40% sur 5 à 10 ans, ce qui les rammenerait en direction du tunnel de Friggit (revenus moyens des ménages). En 2009, nous en sommes à environ 10-15% de baisse depuis 2008.
Historiquement, l'ampleur de la baisse est toujours plus importante en début de cycle (les premières années), pour ralentir ensuite.
Les indicateurs avancés :
Un des indicateurs avancés de l'immobilier est le nombre de demande de permis de construire. En effet, plus la confiance en l'avenir est bonne, plus le nombre de demande de permis de construire augmente ; à l'inverse quand les demandes diminuent, alors cela annonce généralement une future baisse des prix.
Vous pouvez donc utiliser cet indicateur pour prévoir les tendances.
Un autre indicateur avancé est le nombre de transactions, une hausse ou une baisse du nombre de transations est toujours suivie d'une hausse ou d'une baisse des prix.
Les transactions augmentent ou baissent toujours avant les prix.
