L'immobilier est-il une bonne protection contre l'inflation ? (2011)
L'inflation
revient progressivement depuis plusieurs mois et vous êtes encore
nombreux à penser que l'immobilier est une bonne protection contre
cette dernière. Nous souhaitons vous mettre en garde contre cette idée.
Vous devez savoir que le
prix des actifs (actions, matières premières, immobilier...) ne sont
pas pris en compte dans l'indice des prix à la consommation (IPC de l'insee),
seuls les biens de consommation y sont présents et en sont donc exclus
tous les investissements comme l'acquisition immobilière.
Par
conséquent les prix des actifs peuvent évoluer plus vite ou moins vite
que l'inflation. Lorsque les prix des actifs évoluent beaucoup plus
vite que l'inflation, on parle d'une bulle des prix. Si vous possédez
des actifs et que leur valeur a évoluée plus vite que l'inflation,
votre pouvoir d'achat a été protégé mais de manière indirecte (cas de
l'achat immobilier ces dix dernières années). A contrario, si la valeur
de vos actifs a diminuée ou évoluée moins vite que l'inflation, alors
votre pouvoir d'achat a baissé.
Détenir
des actifs vous protège de l'inflation que si ces derniers montent au
moins autant que le taux d'inflation. L'acquisition d'un bien
immobilier ne vous protège donc pas toujours de l'inflation. Si cela a
été le cas pendant dix ans, la tendance pourrait s'inverser dans
l'avenir.
Penser qu'il y a une corrélation directe entre l'inflation et la valeur des actifs et donc des prix de l'immobilier est une grande erreur.
Vous devez tout d'abord bien différencier l'immobilier résidentiel de l'immobilier de bureau ou commercial, qui ne dépendent pas des mêmes règles en matière de prix et de loyers. Ces deux marchés ont des correlations différentes avec l'inflation. L'arrivée massive du crédit ces dernières années a eu également tendance à impacter la hausse des prix beaucoup plus que l'inflation. En cas de hausse des taux des crédits immobiliers, la désolvabilisation des agents économiques et donc une baisse probable des prix de l'immobilier serait immédiate quelque soit le niveau de l'inflation. On pourrait donc avoir une forte inflation en même temps qu'une hausse des taux courts et longs tout en ayant une baisse de l'immobilier. Dans ce cas, l'immobilier serait une très mauvaise protection contre l'inflation. Mais le cas inverse existe, une baisse des taux avec une inflation faible et une hausse des prix de l'immobilier supérieure à l'inflation est possible, c'est ce qui s'est passé dernièrement. Nous sommes d'ailleurs persuadés que c'est l'accès au crédit qui détermine les prix de l'immobilier.
Il faut bien comprendre que les prix de l'immobilier et l'inflation ne sont pas directement corrélés. Alors méfiance !
Nous vous conseillons de lire le document suivant : L'immobilier est-il une bonne protection contre l'inflation ? Août 2010 (Natixis)