Les facteurs baissiers devraient l'emporter sur les facteurs haussiers (2011)
1- Les facteurs haussiers :
a- La pénurie de logement :
La pénurie de logement est un facteur spécifique du marché immobilier français. Cela a tendance à diminuer l'offre et à soutenir les prix à la hausse.
b- L'immobilier comme valeur refuge :
Lors d'une crise de confiance sur les marchés, les agents économiques se réfugient à tord ou à raison sur le marché de l'immobilier physique. Une partie de la demande est donc directement liée à une réallocation d'actifs et non à une demande réelle de logements.
c- Le développement des crédits à taux variable :
La tendance haussière sur les taux longs (endettement des Etats) et donc sur les taux des crédits à taux fixe qui désolvabiliserait les agents économiques pourraient être compensée entièrement ou partiellement par un développement des crédits à taux variable indexés sur les taux courts (taux directeur de la BCE). A condition que l'écart entre les taux longs et les taux courts se creuse.
2- Les facteurs baissiers :
a- Surévaluation des prix :
Il y a décorrelation entre la valeur de marché et la valeur fondamentale. En effet, le niveau des prix est largement supérieur au niveau des revenus ou des loyers. Le marché ressemble de plus en plus à une bulle.
b- Hausse des taux fixes et assèchement du crédit :
Si l'endettement des Etats augmente, les taux longs devraient continuer à monter. Les crédits à taux fixes devraient donc voir leurs taux monter. La majorité des crédits immobiliers en France se faisant à taux fixe, la solvabilité des ménages baisserait immédiatement. De plus, les banques diminuent considérablement l'accès au crédit.
c- Hausse du chômage :
La période de crise que nous connaissons actuellement devrait accentuer le chômage. Les agents économiques pourront de moins en moins emprunter.
d- Fiscalité moins avantageuse :
L'Etat diminue les aides fiscales liées à l'acquisition immobilière et alourdit la fiscalité liée à la détention d'un patrimoine immobilier.
