Rentables ou non ? Urgent ou non ?
D'une manière générale, il faut avoir en tête que contrairement au coût des travaux, qui a suivi de près l'ICC (indice du coût de la construction) et l'inflation ces dernières années, il en est tout autrement concernant les prix des biens immobiliers, qui ont quant à eux surperformés de loin l'ICC et l'inflation.
En effet, l'évolution du coût des travaux reste plus proche de celle des revenus des ménages, eux aussi indexés sur l'inflation.
Nous pouvons donc parler de bulle des prix par rapport au coût des travaux, de la même manière qu'elle existe depuis dix ans par rapport aux revenus.
Courbe montrant l'écart entre le prix des biens immobiliers et l'ICC
Ainsi, la valeur des biens immobiliers est en totale décorrélation, non pas uniquement par rapport aux revenus, mais également par rapport au coût des travaux. Ce qui signifie que le coût des travaux est actuellement très bon marché par rapport à la valeur d'un bien ; ce qui est plutôt positif si vous envisagez de valoriser votre bien grâce à des travaux.
Si nous avons vu que globalement les travaux étaient peu chers en ce moment, vous devez tout de même vérifier qu'ils soient rentables.
Les 3 principales raisons d'effectuer des travaux :
1- Entretenir le bien afin qu'il ne se dévalorise pas avec le temps (travaux d'entretien).
2- Augmenter sa valorisation (travaux d'agrandissement ou de rénovation).
3- Bien être personnel.
Nous nous concentrerons sur les 2 premières raisons ayant un caractère strictement financier.
Si votre but est d'entretenir le bien ou d'en augmenter sa valeur de revente, vous devez donc toujours vous assurer que les travaux entrepris soient rentables.
Il existe 2 cas où ils ne le sont pas :
1- Le coût des travaux est beaucoup trop élevé par rapport à leur impact effectif sur la valorisation du bien (Imp.eff.Val.)
2- Mauvais choix sur le type de travaux.
C'est pourquoi il faudra en priorité opter pour des travaux dont l'impact potentiel sur la valorisation (Imp.pot.Val) est maximal par rapport à leur coût.
2 critères à retenir pour rentabiliser des travaux :
1- Type de travaux
2- Coût des travaux
1- Evaluer la rentabilité des travaux : ratio Imp.Val/CT
Notons :
CT : Coût des travaux
Imp.eff.Val. : Impact effectif sur la valorisation
Imp.pot.Val. : Impact potentiel sur la valorisation
a- Les travaux sont rentables si leur impact effectif sur la valorisation du bien est supérieur ou égal à leur coût.
Soit : Imp.eff.Val. > ou = CT
donc ratio Imp.eff.Val/CT > ou = 1
b- Les travaux ne sont pas rentables si leur impact effectif sur la valorisation du bien est strictement inférieur à leur coût.
Soit : Imp.eff.Val. < CT
donc ratio Imp.eff.Val/CT < 1
2- Gérer le niveau d'investissement : surinvestissement, sous-investissement et mal-investissement
- Il faut savoir qu'il ne suffit pas de faire des travaux dont le coût est inférieur ou égal à leur impact. Nous considérons que l'impact sur la valorisation dû uniquement aux travaux à une limite maximale.
En effet, si vous faites un surplus de travaux, la valorisation du bien stagnera et vos travaux ne seront plus rentables. Le seul intérêt serait alors votre bien être personnel, mais d'un point de vue financier, l'effet est nul. On parle alors de surinvestissement.
C'est pourquoi vous devez bien évidement faire des travaux rentables (Imp.eff.Val. > ou = CT) mais ne pas en faire trop non plus, au risque de ne pas pouvoir répercuter leur coût au moment de la vente.
Sur le schéma suivant, l'impact maximal est atteint pour une certaine valeur K.
* Attention : il ne faut pas oublier que vous avez un coût de travaux (CT) certain pour un impact sur la valorisation (Imp.Val.) incertain. En effet, comme pour la plupart des investissements, vous faites un pari sur l'avenir, vous engagez donc un coût immédiat et connu dans l'objectif d'engendrer un gain potentiel futur mais encore inconnu. N'oubliez donc pas d'intégrer des probabilités pondérées pour calculer l'impact potentiel sur la valorisation (Imp.pot.Val.) (voir plus loin dans l'exemple).
Graphique représentant les zones de rentabilité des travaux en fonction de leur coût et de leur impact sur la valorisation du bien
Quel est le type de travaux considéré comme très rentable ? Forte probabilité d'être dans la zone verte (voir ci-dessus) :
Les travaux de remise aux normes (électricité et plomberie) !
Ces travaux sont à privilégier car ils permettent de faire passer votre bien du statut "A rénover" à "Rénové". Cela vous empêche ainsi de subir une décôte allant souvent de 10% à 20% sur la valeur de revente.
Cette décôte est très pénalisante étant donné le prix de l'immobilier actuel. Vous aurez de fortes chances que cette décôte soit beaucoup plus élevée que le coût des travaux.
C'est pourquoi de nombreux propriétaires préfèrent entreprendre ces travaux de remise aux normes à leur charge, avant de revendre leur bien.
Nous vous conseillons de lire cet article paru dans "Le particulier" : La rentabilité des travaux avant de vendre
- Si au contraire, vous ne faites pas assez de travaux, le bien se dégradera avec le temps pour atteindre un seuil de non-retour. Autrement dit, le bien devra être démoli et reconstruit. On parle dans ce cas de sous-investissement.
- Si les travaux effectués ne répondent pas aux besoins du bien, alors on parle de mal-investissement.
Prenons un bien "A Rénover" qui aurait une valeur de revente de €500, 000 s'il était déjà "Rénové". Si l'installation électrique ou l'installation de la plomberie sont à remettre aux normes au moment de la vente, ce bien sera alors considéré comme "A Rénover" et subira probablement une décôte de 10% à 20%, soit entre €50, 000 et €100, 000.
Vous risquez alors de devoir le vendre entre €400, 000 et €450, 000 au lieu de €500, 000. Si vous décidez de faire ces travaux avant la mise en vente, ils vous coûteront entre €20, 000 et €50, 000 maximum et vous pourrez alors vendre votre bien considéré comme "Rénové" à €500, 000.
Vous avez donc tout intérêt à faire les travaux.
Dans ce cas : Imp.pot.Val. sera compris entre (€50, 000 à €100, 000) > CT (€20, 000 à €50, 000) et Imp.pot.Val./CT > 1.
Ces travaux sont donc à priori rentables.
Mais attention, au moment où vous faites les travaux, n'oubliez pas que vous engagez une somme immédiate allant de €20, 000 à €50, 000 pour un impact sur la valorisation au moment de la vente uniquement potentiel mais pas effectif. Il faut donc que la probabilité que cet impact potentiel sur la valorisation se concrétise soit suffisament élevé.
Admettons que vous estimez la probabilité que l'impact potentiel sur la valorisation d'un montant de €50, 000 soit de 70% et que l'impact potentiel sur la valorisation d'un montant de €100, 000 soit de 30%.
Imp.pot.Val. = (50, 000*70% + 100, 000*30%) = 65, 000
Si vos estimations sont bonnes, vos travaux ne devront pas coûter plus de €65, 000.
Après avoir déterminé la rentabilité des travaux et le niveau d'investissement, il est important d'évaluer les risques à ne pas effectuer les travaux. En effet, certains travaux sont plus urgents que d'autres si la probabilité et/ou l'impact du risque, dans le cas où ils ne sont pas effectués, sont élevés.
a- Quantification du risque :
Quantification = Probabilité d'occurence X Impact
Il faut quantifier le risque des différents travaux si ils ne sont pas faits.
- Voir notre article : Traitement global des risques
b- Priorisation des travaux :
Les travaux doivent être effectués de la quantification la plus élevée à la plus faible.
Généralement, les travaux liés aux dégâts des eaux (réparations des infiltrations, des innondations...) et liés au risque incendie (ramonage, remise aux normes de l'électricité...) sont ceux qui représentent le plus grand risque s'ils ne sont pas entrepris rapidement. A l'inverse, les travaux liés à la décoration (peinture, sols...) ne représentent pas un risque élevé si ils ne sont pas fait dans l'immédiat. Le degré d'urgence est donc directement lié au degré de risque.
N'oubliez pas d'assurer votre bien contre les différents risques.
4- Financement dans le temps :
Pour les travaux prévisibles, il est important de constituer dans le temps des provisions pour un financement interne et de soigner votre capacité d'emprunt pour un financement externe. Prévoyez une marge de sécurité pour les travaux imprévisibles.
Il est également conseillé d'étaler dans le temps les travaux de même nature (durée de renouvellement équivalente) afin de lisser les coûts et d'éviter des sorties de trésorerie importantes sur une même période. A titre d'exemple, éviter de faire le ravalement de plusieurs biens la même année. Eviter également de faire toute la peinture d'un bien la même année...
Profitez du fait que les travaux soient bon marché en ce moment, pour entretenir et valoriser votre bien immobilier. Cela ne veut pas dire pour autant que tous les travaux sont utiles.
- Vous devez vérifier la rentabilité potentielle de vos travaux avant de les effectuer. Pour cela, vos probabilités devront être le plus réaliste possible !
Si vous êtes dans l'obligation de faire des travaux sachant qu'ils ne sont pas rentables, alors minimisez en le coût si possible et faites le strict nécessaire permettant uniquement de maintenir votre bien en bon état.
- Dans tous les cas, évitez l'absence totale de travaux ainsi que le surplus de travaux (sous-investissement ou surinvestissement). Cela vous coûtera cher dans les deux situations. Dans la première, votre bien risque d'être une ruine invendable et dans la seconde, vous risquez au contraire de ne pas pouvoir répercuter l'ensemble du coût des travaux au moment de la vente. La mal-investissement est à éviter également.
Seul un juste équilibre entre type, quantité, coût et rentabilité des travaux à réaliser, vous permettra à la fois d'entretenir et d'augmenter la valeur de votre bien dans le temps.
- De plus, effectuer les travaux du plus urgent au moins urgent en évaluant les risques et assurez le biens contre les divers risques associés.
- Prévoyez le financement de vos travaux par la constitution de provisions et en gardant intacte votre capacité d'emprunt.
- Lissez les coûts par un étalement dans le temps des travaux de même nature.
