Choisir entre la caution solidaire et l'assurance loyers impayés (GLI)
Un bailleur doit se garantir contre les impayés de loyers, les dégradations et les frais de procédure éventuels. Il existe deux principales possibilités, la caution solidaire et l'assurance des loyers impayés (GLI).
Ces deux garanties sont très différentes et ne possèdent pas les mêmes
avantages et inconvénients. En fonction de vos priorités, l'une ou
l'autre sera à privilégier.
Tableau comparatif entre caution solidaire et GLI
| Garanties/ Critères | Caution solidaire |
GLI |
Précisions |
| Coût | Gratuite | Payante de 1% à 5% du loyer CC | GLI moins chère via contrat groupe d'une gestion immobilière ou administrateur de biens (mandataire) |
| Mise en place du dossier | Simple et rapide | Compliquée et longue | Possibilité de confier la constitution du dossier au mandataire |
| Garant | Personne physique | Assureur | L'assureur indemnise le bailleur et se rembourse via le locataire |
| Profils locataires concernés | Tous (locataires solvables ou insolvables avec garant solvable) | Uniquement locataires remplissant les conditions d'éligibilté de l'assureur (ratio loyerCC/Revenu net global de maximum 33% à 38% selon assureurs, revenus fixes et durables exigés, revenus précaires exclus) | La caution et la GLI ne sont pas cumulables sauf exceptions (candidats étudiants ou apprentis ou bail meublé).L'éligibilité ne peut pas être acquise par une caution |
| Degré de couverture | Loyers et dégradations selon solvabilité du garant uniquement. Frais de procédure à la charge du bailleur | Loyers, dégradations, frais de procédure, vacance locative (selon options du contrat). Délai de déclaration de sinistres à respecter | La GLI propose de nombreuses garanties selon le contrat et les options. Les plafonds d'indemnisation différents selon l'assureur et peuvent être parfois illimités |
| Risques | Garant : * Refuse de payer * Devient insolvable * Décède (conflits possibles avec héritiers) * Disparaît et/ou part à l'étranger Caution solidaire : * Vice de forme (nullité de la caution) Frais : * Frais de procédure à la charge du bailleur |
Faible risque grâce à l'agrément fourni par l'assureur si le dossier est éligible. Attention aux erreurs lors de la constitution du dossier | L'efficacité de la caution dépend essentiellement du garant et du formalisme de la caution alors que l'assureur propose des études internes d'éligibilité à la GLI, fournit un agrément faisant foi, est rarement insolvable, disparaît difficilement |
Conseil
:
La caution solidaire comporte de nombreux risques quant à l'évolution de la situation future du garant ou bien à l'éventualité d'une nullité de l'acte de caution si le formalisme n'a pas été respecté, mais en contrepartie, elle offre de nombreux avantages, elle est gratuite, simple à mettre en place et permet d'accepter de nombreux candidats à partir du moment où ils fournissent un garant solvable.
Si vos priorités sont avant tout la gratuité, la simplicité de mise en oeuvre et/ou la possibilité de pouvoir garantir un maximum de profils (Utile si l'offre est plus importante que la demande et que le bailleur est en position de faiblesse), préférez la caution solidaire.
La GLI est une garantie qui a un coût (déductible fiscalement), elle est plus difficile à mettre en place que la caution solidaire et ses conditions d'éligibilité étant stricts, elle exclut un certain nombre de candidats. Mais en contrepartie, elle couvre de nombreux risques de base ou en option.
Si votre priorité est avant tout la limitation des risques, optez pour la GLI. Sachez que si vous prenez une gestion immobilière, les inconvénients d'une GLI par rapport à la caution sont moindres. En effet, vous pourrez avoir accès au contrat groupe de votre gestion beaucoup moins chère que le contrat bailleur isolé. Vous pourrez également lui déléguer la constitution du dossier d'éligibilité à la GLI. En l'absence d'une gestion, elle est plus chère et plus contraignante, la caution solidaire peut donc être une meilleure solution.
A vous d'opter pour la solution la plus adéquate à votre situation et à vos priorités !
- Comparatif de quelques assurances GLI
- Voir notre article : Sécuriser son bien locatif
La caution solidaire comporte de nombreux risques quant à l'évolution de la situation future du garant ou bien à l'éventualité d'une nullité de l'acte de caution si le formalisme n'a pas été respecté, mais en contrepartie, elle offre de nombreux avantages, elle est gratuite, simple à mettre en place et permet d'accepter de nombreux candidats à partir du moment où ils fournissent un garant solvable.
Si vos priorités sont avant tout la gratuité, la simplicité de mise en oeuvre et/ou la possibilité de pouvoir garantir un maximum de profils (Utile si l'offre est plus importante que la demande et que le bailleur est en position de faiblesse), préférez la caution solidaire.
La GLI est une garantie qui a un coût (déductible fiscalement), elle est plus difficile à mettre en place que la caution solidaire et ses conditions d'éligibilité étant stricts, elle exclut un certain nombre de candidats. Mais en contrepartie, elle couvre de nombreux risques de base ou en option.
Si votre priorité est avant tout la limitation des risques, optez pour la GLI. Sachez que si vous prenez une gestion immobilière, les inconvénients d'une GLI par rapport à la caution sont moindres. En effet, vous pourrez avoir accès au contrat groupe de votre gestion beaucoup moins chère que le contrat bailleur isolé. Vous pourrez également lui déléguer la constitution du dossier d'éligibilité à la GLI. En l'absence d'une gestion, elle est plus chère et plus contraignante, la caution solidaire peut donc être une meilleure solution.
A vous d'opter pour la solution la plus adéquate à votre situation et à vos priorités !
- Comparatif de quelques assurances GLI
- Voir notre article : Sécuriser son bien locatif
