Calculer le revenu foncier imposable sur sa déclaration 2044 (déclaration au régime réel)

D'une manière générale, cela revient à faire un compte de résultat, à savoir :

Total des produits - Total des charges = revenu foncier à déclarer case BA ultérieurement sur la déclaration 2042.

Les règles fiscales ont légèrement changé sur la manière de calculer, mais en définitive le résultat est le même.

- Avant, tous les produits devaient être mis dans le total des recettes (remboursement de la TOM, provisions pour charges, partie des travaux pris en charge par le locataire...), et par conséquent les charges étaient déclarées pour leur valeur totale et non réelle.
- Maintenant, vous déclarez uniquement les loyers bruts dans les recettes et vous déclarez les charges non pas pour le montant total mais réel.

Exemple :

Vous payez €800 de taxe foncière et votre locataire vous rembourse la TOM (taxe d'ordures ménagères) de €180.

- Avant, les 180 étaient déclarés dans les produits, et vous mettiez 800 dans les charges.
Produits : 180
Charges : 800

- Maintenant, vous ne déclarez que dans les charges 800-180 = 620.
Produits : rien
Charges : 620

Ce qui revient au final au même, vous avez moins de produits, mais du coup moins de charges à déduire.

Une fois vos produits et charges déclarés sur la déclaration 2044 comme expliqué ci-dessus, vous faîtes la différence, vous trouvez soit un bénéfice si le résultat est positif, soit un déficit si ce dernier est négatif.

Ce résultat, vous devez le déclarez dans votre déclaration 2042 en case BA en cas de bénéfice.
Ce revenu foncier net se rajoute naturellement à votre revenu fiscal de référence.
Il est soumis à votre imposition progressif sur le revenu et également aux 12,1% de prélèvements sociaux, qui eux seront payés séparement sur votre avis de CSG CRDS.

Exemple :

Bénéfice de € 10, 000 pour l'année.
Vous devrez ajouter €10, 000 case BA. Ils s'ajouteront à votre revenu fiscal de référence. Ils seront imposés de la même manière que vos autres revenus. Par contre ils seront ajoutés également à vos autres revenus soumis à la CSG CRDS au taux fixe de 12,1% sur votre avis de prélèvements sociaux. Vous paierez sur vos revenus fonciers €1210 de prélèvements sociaux.

* Attention : (période d'imposition), les recettes brutes doivent s'entendre des sommes encaissées au cours de l'année de l'imposition, même si elles se rapportent à une autre période (exemple : loyers payés d'avance ou loyers dont le paiement a été différé), ou de la valeur des avantages en nature dont le bailleur a joui au cours de la même année.

* Attention : (travaux réalisés avant une location ou entre deux locations), ils peuvent être déduits à la condition que le bien soit loué ou reloué rapidement après la réalisation des travaux (inférieur à un an).

* Attention : (travaux réalisés par soi-même ou par une société), si les travaux sont réalisés par une société, vous pouvez déduire la totalité de la facture (matériaux + main d'oeuvre) pour le montant TTC. Si vous réalisez vous-même les travaux, seuls le montant TTC des matériaux achetés pour réaliser les travaux peut être déduit. Par conséquent, vous ne pouvez pas déduire votre main d'oeuvre. Dans les deux cas, pensez à conserver les factures.

* Attention : (bien détenu en indivision), les indivisaires doivent déclarer les produits et les charges en proportion de leur quote-part dans l'indivision. Si les produits réellement encaissés et les charges réellement décaissées sont différents de la quote-part indivise, vous devez tout de même déclarer les produits et les charges à hauteur de votre quote-part juridique et non réelle.

C'est pourquoi nous vous déconseillons d'encaisser moins que votre quote-part car vous seriez doublement perdant. D'une part, vous encaissez moins que vos droits dans l'indivision mais d'autre part, vous devrez déclarer quand même les recettes correspondantes à votre quote-part. De même, nous vous déconseillons de décaisser plus que votre quote-part, vous seriez également doublement perdant. D'une part, vous décaissez plus que vos obligations dans l'indivision mais d'autre part, vous ne pourrez pas déduire plus que votre quote-part !

Déficit foncier :

En cas de résultat négatif entre vos recettes et vos charges, votre déficit sera automatiquement imputé à votre revenu global de l'année, puis si cela ne suffit pas, imputé sur les revenus fonciers des années suivantes.
L'imputation du déficit n'est pas une option, elle est automatique. Elle est définitivement acquise si le bien est loué pendant 3 ans jusqu'au 31/12 de la 3ème année à partir de l'année d'imputation.
Si le bien est revendu ou qu'une vacance locative est trop longue, cette imputation sera réintégrée pour l'année d'imputation, vous aurez une annulation de l'imputation.

Conseil :

Si vous avez un déficit, il est plus prudent de ne pas le considérer, car vous pouvez très bien être obligé de revendre le bien avant l'acquisition définitive de l'imputation (3 ans) ou avoir une vacance locative que vous n'arriverez pas à justifier aux impôts... Faites comme si cette imputation n'existait pas et comme si vous pouviez être redevable à tout moment des impôts correspondants.

De plus, le déficit volontaire pour faire baisser vos impôts est dangereux. En effet, un déficit vous permet de réaliser des travaux à moindre coût, mais vous seriez incité à faire plus de travaux qu'il ne faut sous pretexte que vous ne les payez pas le prix réel sans vous demander si ces travaux valorisent réellement votre bien pour sa revente. Faire des travaux moins chers ne veut pas dire que ces travaux auront un réel retour sur investissement lors de la vente. Faites donc des travaux utiles pour une réelle valorisation (remise aux normes électriques, plomberie, sécurité...). Réinvestir ses revenus fonciers dans des travaux n'est pas toujours rentable. Imaginez une entreprise qui réinvestirait ses gains dans la réfection de nouveaux bureaux alors que les clients ne viennent jamais dans les lieux, cela ne permettra pas un meilleur chiffre d'affaire, préférez un autre réinvestissement dans la communication ou l'emploi. La même règle s'applique pour la location, certains travaux valoriseront et vous permettront d'augmenter le loyer et de vendre plus cher votre bien, d'autres non.
Les travaux que vous payez moins chers, vous les payez quand même ! Il serait regrettable pour vous de ne pas vous rembourser lors de la cession du bien...

Exemple :

Vous avez €5000 de revenus fonciers et vous souhaitez créer un déficit de €10 000, vous êtes imposé à 30%.
Vous dépensez donc €15 000 en frais et travaux.
En enlevant 10 000 de votre revenu, vous vous appercevez que vous restez sur la même tranche de 30%.
Vous économisez donc 15 000 * 30% = 4500 + CSG CRDS non payé car pas de revenus fonciers, il serait de 12,1% sur 5000 si vous ne créez pas de déficit, soit économie de 605

En tout vous écomisez en impôts : 4500 d'IR (1500 sur les 5000 et 3000 sur les 10 000) + 605 en CSG CRDS soit €5105
Vos travaux et charges de €15 000 vous coûtent réellement 15 000 - 5105 soit €9895.

Si vos revenus annuels sont de 85 000 (dont 5000 de revenus fonciers) en couple au total, vous arrivez à (80 000 *90% (abattements sur salaires) + 5000)*30%-(5462.23*2) = 12176 +12,1%CSG CRDS sur 5000 soit un total de 12176+605= 12781.

Avec (travaux de 15 000) déficit de 10 000, vous arrivez à (80 000*90% - 10 000)*30%-(5462,23*2) = 7676.

Vous économisez donc 12781-7676 = 5105.

Vos revenus dans le premiers cas sont de 85 000-12781 = 72219.
Dans le second cas de 70000-7676 = 62324 +(15 000 en valeur travaux).

Si vous considérez que votre retour sur investissement lors de la vente du bien sera égal ou supérieur à 15 000-5105= 9895 (valeur réellement payé en comptant la déduction d'impôt), alors le déficit est rentable, dans le cas contraire si vous ne vendez pas votre bien plus cher de 9895, vous aurez mieux fait de ne pas faire de déficit et d'encaisser vos 5000*57,1% = 2895 net d'impôts.

Effectivement vos travaux vous reviennent beaucoup moins chers, mais êtes-vous sûr que votre bien sera au moins valorisé à 9895 de plus en cas de revente ? Tout dépend des travaux réalisés...
Dans le cas contraire, vous aurez perdu de l'argent dans des travaux inutiles même payés moins chers...
De plus, l'exemple est pris sur une tranche d'imposition élevé, l'économie serait moindre sur une tranche plus faible.

C'est pourquoi le déficit foncier est un moindre mal quand il est inévitable (travaux d'entretien ou de normes locatives...) car vous pouvez compenser une partie des frais en économie d'impôts, mais pour valoriser votre patrimoine, c'est une autre affaire !

Nous conseillons pour faire du déficit foncier et donc de la défiscalisation de privilégier les biens en mauvais état ou monuments historiques, car vos travaux payés moins chers grâce à l'économie d'impôts auront un effet de levier beaucoup plus élevé que pour un bien en bon état.
Vous pourrez ainsi avec quelques travaux réalisés, multiplier la valeur de votre bien de départ.

Conseil :

Donc avoir une tranche d'imposition élevée (économie d'impôts plus grande) et faire les travaux sur un bien en mauvais état sont les deux conditions nécessaires pour avoir un retour sur investissement de votre déficit foncier.