Fin de bail et congé (loi 6 juillet 1989) : éviter les pièges

1- Congé donné par le bailleur : 

- Vous êtes le bailleur :

Vous souhaitez donner congé à vos locataires pour vendre ou récupérer votre bien ?
Faites le toujours par acte huissier et jamais par vous-même par lettre recommandée avec accusé de réception.

2 raisons :

1- Risque de mauvaise rédaction du congé, il pourra alors avoir une valeur nulle en cas de contestation pour vice de forme. L'acte huissier vous donnera la garantie que tout est rédigé dans les règles, et si cela n'était pas le cas, la faute reposerait sur l'huissier et non sur vous.

2- Non réception du congé par vos locataires. Dans le cas d'une lettre recommandée, le congé est valide à partir de la réception effective de la lettre recommandée avec accusé de réception.
Si vos locataires ne vont jamais chercher votre lettre, vous risquez de ne pas avoir le temps de renvoyer à temps une autre lettre recommandée, et si vos locataires sont de mauvaise foi, alors vous ne pourrez pas les obliger à aller chercher votre recommandé.

Dans le cas d'un acte d'huissier, votre congé est valide à partir de la date de l'avis de passage de l'huissier, quoi qu'il arrive, que le locataire reçoive ou non cet avis de passage, ce sera la parole de l'huissier contre celle de vos locataires. Autant dire, que l'huissier a pratiquement toujours raison. Il existe des cas où les huissiers ne passent pas, et les locataires ne sont donc pas au courant de l'existence du congé par leur bailleur. Ce dernier est protégé dans ce cas, car les locataires ne peuvent que difficilement prouver que l'huissier n'est jamais passé.

* Attention : il est important que vous demandiez à l'huissier un second original du congé et le procès verbal de signification (signification en personne, avis de passage, circonstances...). Ainsi, vous pourrez apporter la preuve que vous êtes bien passé par un huissier.

- Vous êtes le locataire :

Lorsque vous recevez un congé du bailleur, il n'y a pas de problèmes particuliers, le préavis de 6 mois commence à courrir. C'est donc lorsque que vous ne recevez pas de congé qu'il faut vous méfier.

En effet, ce n'est pas parce que vous n'avez rien reçu qu'il n'y a pas eu de congé. Il y a en réalité trois cas possibles :

1- Aucun congé n'a été envoyé : cas le plus probable.
2- Congé envoyé par LRAR non reçu en cas de négligeance de votre part ou de celle des services postaux (oubli, perte...).
3- Congé signifié par acte huissier, avis non reçu en cas de négligeance de votre part ou de celle de l'huissier.

Dans les deux premiers cas, il n'y a pas de problèmes particuliers pour le locataire dans la mesure où aucun congé n'a été donné dans le premier cas et le congé est nul dans le deuxième cas si le recommandé n'a effectivement pas été reçu et que le bailleur ne peut plus envoyer un nouveau congé avant la période de 6 mois de préavis. Le bail se reconduit dans les deux cas.

Dans le troisième cas, le congé est valable et le préavis commence à courrir dès la date figurant sur l'avis de passage de l'huissier même si le locataire n'a rien reçu quelqu'en soit la raison (absence, non passage réel de l'huissier...). C'est à cause de ce troisième cas que le locataire doit se renseigner et rester vigileant s'il ne reçoit pas de congé 6 mois avant la fin du bail ou de la période de renouvellement.

En résumé, lorsque le congé n'a pas été reçu par le locataire, en cas de congé délivré par lettre recommandée avec avis de réception, si le bailleur n'a pas le temps d'envoyer un nouveau congé avant la période de préavis, le bail se reconduit et cette situation est favorable au locataire. Inversement, si le congé a été délivré par acte huissier et que l'avis de passage n'a pas été reçu, le congé est valable, le préavis commence à courrir et cette situation est favorable au bailleur.

Lorsque vous ne recevez pas de congé, renseignez-vous toujours juste après les 6 mois de préavis avant la fin du bail de 3 ans ou de la période de renouvellement (en cas de bail reconduit) si un congé a quand même été donné par votre bailleur et selon quelle modalité. En cas de lettre recommandée avec avis de réception, le bailleur ne pourra plus envoyer de nouveau congé car il sera trop tard et vous aurez la certitude que le bail est reconduit. En cas d'acte huissier, cela vous évitera d'apprendre trop tardivement qu'un préavis a commencé à courrir et vous pourrez ainsi préparer tranquillement votre départ.

* Attention : demandez à votre bailleur ou à la gestion locative la preuve que le congé a été délivré par huissier (copie du second original du congé délivré au bailleur, procès verbal de signification...).

Respectez cette procédure pour éviter des désagréments :

1- Réception du congé avec préavis de 6 mois.

2- Signature du nouveau bail avant la fin du préavis de 6 mois.

3- Etat des lieux d'entrée/Récupération des clefs du nouveau logement.

4- Déménagement.

5- Etat des lieux de sortie/Restitution des clefs de l'ancien logement.

6- Paiement des loyers jusqu'à la restitution des clefs.

7- Restitution du dépôt de garantie, maximum 2 mois après la restitution des clefs.

2- Congé donné par le locataire :

- Vous êtes le locataire :

Respectez cette procédure pour éviter des désagréments :

1- Signature du nouveau bail.

2- Envoi du congé avec préavis de 3 mois ou 1 mois selon le cas.

3- Etat des lieux d'entrée/Récupération des clefs du nouveau logement.

4- Déménagement.

5- Etat des lieux de sortie/Restitution des clefs de l'ancien logement.

6- Paiement des loyers jusqu'à la fin du préavis de 3 mois ou d'1 mois (ou jusqu'à l'entrée du nouveau locataire si l'entrée se fait avant la fin du préavis).

7- Restitution du dépôt de garantie, maximum 2 mois après la restitution des clefs.