Equity ou valeur nette d'un actif immobilier
La valeur nette de l'actif immobilier est la différence entre la valeur d'un bien immobilier et le montant de la dette gagée sur ce bien.
V(t) : Valeur de revente du bien à l'instant t
D(t) : Capital restant dû à l'instant t
E(t) : Equity à l'instant t
AP : Apport personnel
PR : Prix de revient (D(0)+AP)
E(t) = V(t) - D(t)
Selon la valeur de E(t), la situation de l'emprunteur et du prêteur sera plus ou moins risquée.
Situation initiale au moment de l'acquisition du bien :
1- E(t) < 0 : situation de negative equity ou valeur nette négative :
Cela signifie que la valeur de revente du bien est inférieure au capital restant dû au prêteur (banques dans la plupart des cas).
Soit V(t) < D(t) < PR, donc E(t) < 0
Il y a à la fois perte pour l'emprunteur, qui ne récupère rien de sa mise initiale et pour le prêteur (dans le cas où l'emprunteur est insolvable).
2- AP > E(t) > 0 : situation de valeur nette insuffisante :
Cela signifie que la valeur de revente du bien est supérieur au capital restant dû mais inférieur au prix de revient (AP+D(0)).
Soit PR > V(t) > D(t), donc E > 0
Le prêteur n'encourt pas de risque de perte, mais l'emprunteur ne récupérera pas l'intégralité de sa mise de fonds initial. En cas de vente, il pourra uniquement rembourser le capital restant dû et récupérer une partie de sa mise de fonds initial.
3- E(t) > AP > 0 : situation de valeur nette suffisante :
Cela signifie que la valeur de revente du bien est supérieur au prix de revient.
Soit PR < V(t), donc E(t) > 0
L'emprunteur peut rembourser sa dette et récupérer sa mise initiale. Aucun risque pour l'emprunteur et le prêteur.
Avant de vous engager dans une acquisition immobilière à crédit, vous devez toujours évaluer le risque d'être en negative equity si le marché de l'immobilier devait baisser et que vous deviez vendre à ce moment là.
Pour que l'opération soit rentable, il faut que la valeur future de votre bien augmente suffisament pour couvrir le montant total du crédit, les frais d'acquisition et que vous puissiez récupérer votre apport personnel ou plus (cas de plus-value). Le mieux est donc de s'abstenir d'acquérir un bien et encore plus à crédit si vous pensez que le marché risque de baisser. Optez pour le report de votre projet d'achat. Si vous êtes tout de même obligé d'acheter, faites le sans crédit si possible (cash) afin de diminuer le risque et si le crédit est indispensable, réduisez en le montant au maximum.
