Gérer son patrimoine

Rentabilité d'une location


1- Déterminer la valeur actuelle du bien désiré en fonction du prix du marché :

Consulter les annonces internet + agences de la ville où se situe le bien, éventuellement faites faire une estimation gratuite par un agent immobilier. Vous devez impérativement procéder à un recoupement des différentes informations recueillies, afin de vous assurer que la situation du marché locatif local est bonne. En effet, il peut y avoir une différence entre le prix moyen du m2 publié officiellement et celui pratiqué sur le terrain. Les statistiques doivent uniquement vous servir d'aperçu approximatif. N'oubliez jamais que le marché immobilier est un des marchés les plus concrets, ainsi seule la connaissance de la réalité du terrain vous orientera réellement vers les bonnes décisions. Soyez également conscient qu'en plus du marché national, existe le marché régional, par ville et par quartier. Votre bien peut être idéalement situé au niveau d'une région ou d'une ville mais mal situé au niveau d'un quartier. L'inverse est également vrai. En général, il est conseillé d'acheter un bien dans une ville que l'on connaît depuis quelques années. Cela permet de connaître tous les quartiers à privilégier ou à éviter. Il vous faut donc étudier votre investissement immobilier à toutes les échelles, afin de ne pas avoir de surprises au moment de la mise en location ou de la mise en vente.

N'oubliez pas qu'il existe deux types de prix au m2, un pour les appartements et un pour les maisons. En règle général, le prix au m2 des maisons est un peu plus élevé.

Consulter le prix moyen du m2 par ville en France : Se Loger

2- Consulter les prix des loyers dans la ville où se situe le bien :

Procéder de la même manière que pour la valeur du bien (annonces, agent immobilier, internet...).
Regarder si les loyers correspondent au moins à 5% de la valeur des biens. Si ce n'est pas le cas, cela veut dire que la ville n'a pas un rendement locatif suffisant (le marché de la vente pouvant être plus dynamique que celui de la location). Cela peut être le cas dans certaines villes où les gens préfèrent acheter que louer. Ou bien que vous êtes en présence d'une bulle immobilière (décorrélation entre les loyers et les prix). 

* Attention : dans le cas d'un bien que vous possédez déjà et que vous souhaitez mettre en location, le rendement de 5% minimum est à calculer non pas par rapport au prix du marché actuel mais par rapport au prix d'acquisition de l'époque (acte de vente), si vous l'avez acheté ou de la valeur présente dans la déclaration de succession, si vous en avez hérité.

Méfiez vous, deux villes ayant les mêmes prix immobiliers peuvent avoir des loyers différents. Choisissez donc de préférence les villes ayant le meilleur rendement entre valeur du bien et loyers.

3- Calculer grossièrement 5% de la valeur du bien

4- Déterminer les charges et travaux à prévoir (taxe foncière, assurance propriétaire bailleur (assurance propriétaire non occupant), travaux, charges de copropriété...)

5- Acheter votre bien à crédit ou cash selon votre situation patrimoniale

6- Le mandat de location :

Donné à un agent immobilier en exclusivité ou non, il donne l'autorisation à l'agence de rechercher un locataire pour votre compte et de vérifier sa solvabilité en montant le dossier du locataire.
Ce service est payant et est partagé à 50% avec le locataire. Sachez que les 50% à votre charge sont déductibles des revenus fonciers.
Vous avez dans tous les cas le pouvoir de décision de prendre ou non le locataire. Evitez les refus non autorisés par la loi.

Si vous pensez trouver le locataire vous même, n'hésitez pas à le faire, mais cela vous prendra du temps.

7- Le mandat de gestion :

Libre à vous de gérer votre bien vous même, mais cela peut prendre un peu de temps. Nous vous conseillons de prendre une gestion non pas pour le temps passé ou la difficulté de la gestion, mais plutôt parce que passer par une gestion vous permet d'avoir accès aux contrats collectifs de garantie des loyers (indemnisation sans carence, sans plafond et sans limite dans la durée à savoir jusqu'à exclusion). 

Les assurances que vous souscrivez en tant que particulier n'ont pas les mêmes garanties (indemnisation de 24mois, plafond existant....), ce qui peut être fâcheux en cas d'expulsion tardive du locataire pour défaut de paiements. Sachant que des locataires ayant des enfants sont expulsables en moyenne au bout de 3-4ans, votre garantie ne vous couvrirait pas pour toute la durée de la procédure d'expulsion contrairement à une assurance prise par une gestion. Attention tout de même à vérifier toutes les conditions du contrat d'assurance.

La meilleur assurance sur le marché est de loin celle de la SOCAF (contrat de groupe de MMA). Elle garantit les loyers sans carence, sans limitation de somme et ce jusqu'à la libération des lieux et non jusqu'à la fin du bail. Elle est en plus l'une des moins chère du marché, entre 1,60% et 2,50% du loyer en fonction du bonus malus et des options prises par le gestionnaire. Il est recommandé de demander au gestionnaire de votre bien les options qu'il a souscrit (détériorations immobilières, défense...) et son malus s'il en a un. Choisissez de préférence une gestion qui n'a pas de malus et qui a pris les options que vous souhaitez, car le malus vous sera refacturé sur la prime d'assurance.
Sachez que tous les gestionnaires travaillent avec leur assurance et donc ne sont pas susceptibles de vous proposer la SOCAF. Si l'assurance est plus importante que la gestion, prenez alors un gestionnaire SOCAF ou proposant l'assurance qui vous corresponde.

Une fois le locataire trouvé, l'agence chargée du mandat de location ne procède pas automatiquement à la gestion de votre bien. Certaines agences étant spécialisées dans les transactions et mandat de location , d'autres dans la gestion, certaines faisant les deux.

Vous devez donc trouver une gestion pour votre bien, toutes les agences ne prennent pas le même %.
Fourchette allant de 5% à 10%. La moyenne étant 8%, mais en cherchant bien vous trouverez 5%.
Le but n'est pas de payer le moins cher possible votre gestion, mais plutôt d'avoir un bon gestionnaire qui vous préviendra rapidement des problèmes et vous conseillera au mieux. Trouvez donc le meilleur rapport qualité/prix. 

Les mandats de gestion sont conclus pour une durée moyenne de 1 an. Si vous souhaitez en changer, faites le en respectant le préavis.

8- Fiscalité des revenus fonciers :

- Voir notre article : Calculer le revenu foncier imposable sur sa déclaration 2044