- Si les revenus fonciers annuels bruts de votre foyer fiscal (ensemble des revenus fonciers bruts des membres du foyer, quote-parts sociétés...) sont supérieurs à €15, 000, vous n'avez pas le choix, vous êtes soumis de plein droit au régime réel et vous devez déposer une déclaration 2044.
- Dans le cas où les revenus fonciers annuels bruts de votre foyer fiscal sont inférieurs à €15, 000 et que les biens mis en location ne bénéficient pas de régimes spéciaux, vous avez le choix entre le régime micro-foncier et le régime réel sur option. L'avantage financier d'un régime par rapport à l'autre dépendra du montant de vos charges.
* Attention : le seuil de €15, 000 n'est pas appliqué prorata temporis.
Régime réel ou régime micro-foncier ?
1- Régime micro-foncier :
Vous êtes imposé sur 70% du montant de vos revenus fonciers bruts. Une déduction forfaitaire de 30% est appliquée, vous n'avez donc pas à justifier la réalité et le montant de vos charges. Vous devez porter directement, sur votre déclaration 2042, le montant de vos revenus fonciers bruts. L'administration fiscale appliquera directement 30% de charges forfaitaires.
Conseil :
Si vous vous trouvez dans le cas, où vous avez le choix entre régime micro-foncier et régime réel (revenus fonciers annuels bruts de votre foyer fiscal inférieur à €15, 000), choisissez le régime micro-foncier uniquement si vos charges sont inférieures à 30%. Ainsi vous pourrez, profiter pleinement de la déduction forfaitaire de 30%, baisser votre bénéfice foncier imposable et simplifier vos démarches administratives en évitant de remplir la déclaration 2044. Par contre si vos charges sont supérieures à 30%, optez pour le régime réel afin de pouvoir déduire toutes vos charges réelles.
Si vous vous trouvez dans le cas, où vous avez le choix entre régime micro-foncier et régime réel (revenus fonciers annuels bruts de votre foyer fiscal inférieur à €15, 000), choisissez le régime micro-foncier uniquement si vos charges sont inférieures à 30%. Ainsi vous pourrez, profiter pleinement de la déduction forfaitaire de 30%, baisser votre bénéfice foncier imposable et simplifier vos démarches administratives en évitant de remplir la déclaration 2044. Par contre si vos charges sont supérieures à 30%, optez pour le régime réel afin de pouvoir déduire toutes vos charges réelles.
2- Régime réel :
Vous déposez une déclaration 2044 où le montant de vos revenus fonciers bruts pourra être diminué du montant de vos charges réelles, afin de dégager soit un bénéfice en cas de résultat positif soit un déficit foncier en cas de résultat négatif. Ce régime s'applique de plein droit en cas de revenus fonciers annuels bruts par foyer fiscal supérieurs à €15, 000 et sur option dans le cas contraire. L'option est activée lors du dépôt de votre déclaration 2044 et elle est globale (application sur l'ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal).
* Remarque : l'option s'applique à l'ensemble des biens du foyer fiscal mis en location, durée d'engagement de 3 ans. Au bout des 3 ans, l'option se renouvelle tacitement tous les ans sauf renonciation. Si les recettes brutes de l'ensemble du foyer fiscal dépassent le seuil des €15, 000 annuels pendant la durée de l'option, cette option s'arrête et le régime réel s'applique non plus sur option mais de plein droit. Par conséquent, la durée d'engagement pour le régime réel de 3 ans s'arrête. Si vos recettes brutes redescendent en dessous du seuil ultérieurement, vous pouvez bénéficier du régime micro-foncier.
- Voir notre article : Calculer le revenu foncier imposable sur sa déclaration 2044 (déclaration au régime réel)
Conseil :
Si les revenus fonciers annuels bruts de votre foyer fiscal sont supérieurs à €15, 000, vous n'avez pas le choix. Dans le cas contraire, ce régime, applicable sur option, est avantageux si vos charges réelles sont supérieures à 30% et de préférence pour plusieurs années (engagement de 3 ans). Le régime micro-foncier est à éviter dans ce cas de figure.
Si les revenus fonciers annuels bruts de votre foyer fiscal sont supérieurs à €15, 000, vous n'avez pas le choix. Dans le cas contraire, ce régime, applicable sur option, est avantageux si vos charges réelles sont supérieures à 30% et de préférence pour plusieurs années (engagement de 3 ans). Le régime micro-foncier est à éviter dans ce cas de figure.
Tableau récapitulatif
| RF bruts du foyer fiscal/an | < €15, 000 et CH < 30% | < €15, 000 et CH > 30% | > €15, 000 |
| Régime micro-foncier | X | X | _ |
| Régime réel | X sur option 3 ans | X sur option 3 ans | X de plein droit |
| X : | Régime possible |
| _ : | Régime impossible |
| Régime avantageux | |
| Régime désavantageux |
| RF : | Revenus fonciers |
| CH : | Charges |
